Commerce détruit ou inutilisable : faut-il payer le loyer ?

Le 17 octobre 2026, plus de 1 500 commerces ont été saccagés ou pillés en marge des manifestations, notamment à Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes et Lille. L’indemnisation par l’assureur et par l’État est traitée dans un précédent article consacré au commerce vandalisé en manifestation. Une autre question se pose dès les premiers jours de fermeture : que devient le bail commercial ? Faut-il continuer à payer le loyer, qui prend en charge les réparations, et peut-on mettre fin au bail ?

Commerce saccagé ou détruit : le loyer reste dû en principe

La fermeture d’un magasin saccagé ne suspend pas, à elle seule, l’obligation de payer le loyer. Trois règles convergent vers cette conclusion.

L’exception d’inexécution peut toutefois retrouver un intérêt dans un second temps : lorsque, après le sinistre, le bailleur tarde à exécuter les travaux qui lui incombent et que le local demeure inexploitable. Le manquement ne tient plus alors aux casseurs, mais à l’inaction du bailleur. Même dans ce cas, la suspension du loyer reste une décision à haut risque, qu’il est préférable de faire valider par le juge.

Commerce détruit ou inutilisable : la perte de la chose louée et le sort du loyer (article 1722)

L’article 1722 du code civil règle le sort du bail lorsque la chose louée est détruite par cas fortuit, c’est-à-dire par un événement qui n’est imputable à aucune des parties. Des dégradations commises par des tiers relèvent en principe de cette catégorie. À l’inverse, si la destruction est imputable à la faute du locataire, par exemple un incendie dont il est reconnu responsable, ce régime ne joue pas en sa faveur : il reste tenu d’indemniser le bailleur. Le texte n’étant pas d’ordre public, le bail peut toutefois aménager ces règles : sa lecture s’impose avant toute démarche.

Commerce fermé mais intact : le loyer reste dû

Un commerce fermé n’est pas pour autant un commerce détruit. Fermeture par précaution le jour des manifestations, rue bloquée, couvre-feu ou arrêté préfectoral : tant que le local lui-même est intact, le loyer reste dû, même si la fermeture dure. La Cour de cassation l’a jugé pour les interdictions de recevoir du public de 2020, qui ne pouvaient être assimilées à la perte du local au sens de l’article 1722 (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, précité). Seule une atteinte matérielle au local, qui le rend inutilisable en tout ou partie, ouvre ce régime ; la perte de chiffre d’affaires liée à la fermeture relève de la garantie perte d’exploitation, si elle a été souscrite.

Vitrine cassée, rideau forcé : qui paie les réparations, le bailleur ou le locataire ?

La répartition des travaux dépend d’abord des clauses du bail : prise des lieux en l’état, entretien de la devanture et des vitrines, clause de souffrance des travaux, clauses d’assurance et de renonciation à recours. Plusieurs règles encadrent toutefois ces stipulations.

• Les grosses réparations restent au bailleur. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, les grosses réparations de l’article 606 du code civil (gros murs, voûtes, couverture entière) ne peuvent être mises à la charge du preneur (article R. 145-35 du code de commerce).
• Le locataire peut s’exonérer des dégradations commises par des tiers. Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732 du code civil). Les éléments réunis pour l’assureur (plainte, constat, vidéos, presse) servent aussi à cette preuve.
• Les réparations locatives dues à la force majeure ne sont pas à sa charge (article 1755 du code civil), sous réserve de la qualification des faits et des clauses du bail.
• L’incendie obéit à une règle plus sévère. Le preneur répond de l’incendie, à moins de prouver un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou la propagation depuis un immeuble voisin (article 1733 du code civil). Un incendie volontaire allumé par des casseurs peut répondre à cette exigence, mais les juges l’apprécient au cas par cas.

En pratique, ces questions se règlent le plus souvent entre assureurs : l’assurance de l’immeuble prend en charge le bâti, celle du locataire ses aménagements, son stock et ses risques locatifs. Les clauses de renonciation réciproque à recours, fréquentes dans les baux commerciaux, limitent les actions entre bailleur et locataire et leurs assureurs. Leur lecture est un préalable à toute discussion.

Résilier le bail commercial après un sinistre

Le locataire qui ne souhaite pas reprendre son activité dans les lieux dispose de plusieurs voies, d’efficacité inégale.

1. La résiliation pour destruction du local. De plein droit en cas de destruction totale, sur demande en cas de destruction partielle (article 1722 du code civil).
2. Le congé triennal. Le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4 du code de commerce). Cette voie ne permet pas une sortie immédiate, et certains baux y dérogent valablement (baux de plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux).
3. La résiliation judiciaire aux torts du bailleur. Elle suppose un manquement grave de sa part, par exemple un refus prolongé de réaliser les travaux qui lui incombent après le sinistre.
4. La résiliation amiable. Un protocole négocié avec le bailleur fixe la date de sortie, le sort du dépôt de garantie, des travaux et des loyers impayés.
5. La cession du bail ou du fonds de commerce. Elle permet de valoriser l’emplacement, dans le respect des clauses du bail relatives à la cession.

Quitter les lieux et rendre les clés sans base légale ni accord du bailleur ne met pas fin au bail : le locataire reste redevable des loyers jusqu’au terme et s’expose à une action en paiement.

Négocier avec le bailleur, et saisir le juge si nécessaire

Entre la suspension unilatérale, risquée, et le paiement intégral, difficile pour un magasin fermé, la négociation reste la voie la plus sûre. Elle passe par une demande écrite et chiffrée au bailleur, qui peut porter sur une franchise de loyer pendant les travaux, un report d’échéances, une mensualisation ou un étalement de l’arriéré. Tout accord doit être formalisé par écrit, idéalement par avenant, pour éviter qu’une tolérance verbale ne soit contestée plus tard. L’intervention d’un avocat en droit des affaires à Lille permet souvent d’obtenir et de sécuriser cet accord sans contentieux.

La garantie perte d’exploitation, lorsqu’elle a été souscrite, prend souvent en charge les frais fixes pendant la fermeture, dont le loyer. Son activation doit être vérifiée auprès de l’assureur avant toute discussion avec le bailleur.

Les erreurs fréquentes

1. Cesser de payer le loyer en invoquant la force majeure. L’argument est écarté par la jurisprudence pour les sommes d’argent.
2. Régler spontanément un loyer réduit. La diminution du loyer pour destruction partielle se demande ; elle ne se décide pas seul.
3. Rendre les clés sans accord ni décision de justice. Le bail continue et les loyers restent dus.
4. Laisser passer le délai d’un mois après un commandement. Passé ce délai, la clause résolutoire produit ses effets ; le juge doit être saisi rapidement pour obtenir des délais.
5. Engager des travaux de structure sans accord du bailleur. Ils relèvent souvent de ses obligations, et leur réalisation unilatérale complique leur remboursement.
6. Négocier oralement. Une franchise ou un report non formalisé par écrit est difficile à prouver en cas de changement de bailleur ou de gestionnaire.