Loyers impayés en bail commercial : clause résolutoire et délais de paiement après la loi de simplification 2026

Commandement de payer en bail commercial : que se passe-t-il pendant le délai d’un mois ?

Deux termes reviennent dans tous les dossiers d’impayés. La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit que le contrat est résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas l’une de ses obligations, par exemple le paiement du loyer. Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier de justice) qui somme le locataire de payer sa dette et qui vise cette clause.

La règle centrale figure à l’article L. 145-41 du Code de commerce : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Concrètement, pendant ce mois :

• Le locataire peut payer. Un commandement suivi du règlement de la somme réclamée n’est plus infructueux : la clause ne produit pas effet.
• Le bailleur ne peut pas reprendre les locaux de lui-même. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution exige une décision de justice (ou un procès-verbal de conciliation exécutoire), puis un commandement d’avoir à libérer les locaux.
• Le délai d’un mois est impératif. Un bail qui prévoirait un délai plus court, quinze jours par exemple, ne protège pas le bailleur : la Cour de cassation juge qu’une telle clause fait échec à l’article L. 145-41 et doit être réputée non écrite (3e chambre civile, 6 novembre 2025, n° 23-21.334).

Passé le mois sans paiement, la clause peut être invoquée. Le bailleur saisit alors le juge, souvent en référé, pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir l’expulsion et le paiement de l’arriéré. C’est à ce stade que se joue la question des délais de paiement.

Ce que change la loi 2026-403 pour les délais de paiement du locataire

Avant la réforme, le locataire en difficulté pouvait déjà demander des délais au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil : le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années. L’article L. 145-41 permet d’y joindre la suspension de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, c’est-à-dire une décision définitive. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause ne joue pas.

L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a complété ce mécanisme. Pour un impayé de loyers, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause sont désormais conditionnés à deux éléments.

Ces conditions s’ajoutent à celles qui existaient déjà. Elles s’appliquent aux demandes de suspension de la clause introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi (la version de l’article actuellement en vigueur date du 28 mai 2026 sur Légifrance). Lecture littérale du texte : c’est la date de la demande de suspension qui compte, et non celle du commandement. Un commandement délivré avant la loi peut donc être suivi d’une demande soumise aux nouvelles conditions. Aucune décision rendue sur le texte réformé n’a été identifiée à ce jour : leurs contours se préciseront avec la jurisprudence.

Pour le panorama complet de la loi (mensualisation des loyers, plafonnement des garanties, clauses tunnel), lisez notre article sur la réforme des baux commerciaux 2026. Notre guide sur les droits et obligations du bailleur et du preneur en bail commercial rappelle le cadre général du statut.

Bailleur : comment récupérer loyers et locaux sans fragiliser sa procédure ?

Votre objectif est double : être payé et, selon les cas, reprendre le local. Un locataire qui obtient des délais et les respecte reste dans les lieux et vous règle l’arriéré. À vous de décider, avec votre avocat, si cet échéancier vous convient ou si vous allez au bout de la résiliation. La check-list est la même dans les deux cas.

1. Relire le bail. La clause résolutoire existe-t-elle, couvre-t-elle le défaut de paiement, respecte-t-elle le délai d’un mois ?
2. Chiffrer la dette avec un décompte clair (loyers, charges, taxes refacturées, justificatifs à l’appui).
3. Vérifier votre propre exécution du bail. Si le locataire invoque des désordres dans les locaux pour justifier son défaut de paiement, le juge doit vérifier le bien-fondé de cette exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés (3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820).
4. Faire délivrer le commandement par un commissaire de justice, en visant la clause résolutoire et en mentionnant le délai d’un mois.
5. Attendre la fin du mois, puis saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause, demander l’expulsion et le paiement de l’arriéré.
6. Préparer l’audience avec la nouvelle règle en tête. Relevez les paiements de loyer courant intervenus (ou non) depuis le commandement et réunissez les éléments qui montrent que le locataire est, ou n’est pas, en mesure d’apurer sa dette.
7. Ne jamais reprendre les locaux par vous-même. Seule une décision de justice permet l’expulsion.

Locataire : comment sauver son bail après un commandement de payer ?

Votre bail et le lieu d’exploitation de votre activité sont en jeu. Le commandement n’emporte pas à lui seul la perte du bail : tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision définitive, le juge peut encore suspendre la clause. Mais le calendrier est serré et la loi de 2026 a durci les conditions des délais. Voici l’ordre des actions.

1. Relever la date du commandement et compter un mois, en vous fixant une échéance interne plus courte.
2. Payer la somme réclamée dans le mois si vous le pouvez. Le commandement reste alors sans suite.
3. À défaut, saisir le juge pour demander des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil (deux ans au maximum) et la suspension de la clause. Chaque semaine d’attente laisse la dette grossir et affaiblit votre dossier.
4. Reprendre dès maintenant le paiement intégral du loyer courant. C’est une condition nouvelle, à remplir avant la première audience. Un paiement partiel ne la remplit pas, puisque le texte vise le versement intégral.
5. Constituer la preuve de votre capacité à payer : comptes récents, situation de trésorerie, carnet de commandes, plan d’apurement chiffré et réaliste.
6. Respecter l’échéancier à la lettre s’il vous est accordé. Un incident de paiement peut rendre la clause définitivement acquise (voir la décision de 2023 ci-dessus).
7. Si vous contestez le loyer parce que les locaux sont impropres à leur usage, invoquer l’exception d’inexécution. Le juge doit en vérifier le bien-fondé même sans demande de délais dans le mois du commandement (arrêt du 5 mars 2026 cité plus haut, antérieur à la réforme). Voir commerce détruit ou inutilisable : faut-il payer le loyer ?

Pièges de nullité du commandement : ce que le locataire doit contrôler

Le commandement est un acte formel, et un défaut peut remettre en cause la procédure. Contrôlez les points suivants.

• La mention du délai d’un mois. C’est la seule mention que l’article L. 145-41 sanctionne expressément de nullité. Son absence est un moyen de défense sérieux.
• La clause visée. Vérifiez que l’acte vise la clause résolutoire du bail, que cette clause existe bien et que son délai n’est pas inférieur à un mois, auquel cas elle est réputée non écrite.
• Les sommes réclamées. Comparez chaque loyer et chaque charge avec vos relevés. Un loyer impayé à cause de désordres dans les locaux doit être signalé au juge : l’exception d’inexécution s’apprécie échéance par échéance.

Ne misez pas sur un vice de forme pour gagner du temps : formulez toujours, à titre subsidiaire, une demande de délais.

Chronologie d’un impayé en bail commercial : étapes, délais et risques

Quel rôle pour l’avocat dans un dossier de loyers impayés ?

Dans ce type de dossier, le temps est la ressource rare. L’avocat intervient sur des actes précis.

• Pour le bailleur : auditer le bail, sécuriser le commandement, saisir le juge, préparer l’audience autour des nouvelles conditions et, si l’intérêt du dossier l’impose, négocier un échéancier.
• Pour le locataire : contrôler la validité du commandement, constituer le dossier de capacité à payer, plaider les délais et la suspension de la clause, opposer le cas échéant l’exception d’inexécution.

Notre cabinet, avocat en droit des affaires à Lille, accompagne les dirigeants de PME des Hauts-de-France dans ces dossiers. Notre page avocat en bail commercial à Lille présente cette activité. En appel, la cour compétente pour la métropole lilloise est celle de Douai.