Avocat en droit de la copropriété à Lille
Assemblée générale contestée, charges impayées, conflit avec le syndic, travaux votés mais bloqués : la vie en copropriété génère des litiges qui touchent directement la valeur et l'usage de votre bien. Le cabinet View Avocats accompagne copropriétaires, syndics et conseils syndicaux à Lille et dans la Métropole Européenne de Lille sur ces problématiques.
Qu'est-ce que le droit de la copropriété ?
Le droit de la copropriété régit le fonctionnement des immeubles divisés en lots appartenant à plusieurs propriétaires, encadré principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Il organise les rapports entre copropriétaires, la gestion des parties communes, le rôle du syndic et du conseil syndical, ainsi que les modalités de prise de décision en assemblée générale.
Pour un copropriétaire, les difficultés apparaissent souvent au moment où une décision d'assemblée générale lèse ses intérêts, où des charges sont mal réparties ou impayées par un voisin, ou lorsque des travaux nécessaires sont bloqués par une minorité ou par l'inertie du syndic. Pour un syndic ou un conseil syndical, l'enjeu est inverse : sécuriser juridiquement les décisions prises et les procédures de recouvrement engagées contre les copropriétaires défaillants.
Nos domaines d'intervention en droit de la copropriété
| Situation | Ce que nous faisons |
|---|---|
| Contestation d'assemblée générale | Analyse de la régularité de la convocation, de l'ordre du jour et des majorités appliquées ; action en nullité dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal |
| Charges de copropriété impayées | Mise en demeure, procédure d'injonction de payer, inscription d'hypothèque légale, jusqu'à la saisie si nécessaire |
| Litige avec le syndic | Contrôle de la gestion, contestation d'honoraires, mise en cause de la responsabilité du syndic en cas de faute |
| Travaux et parties communes | Répartition des charges de travaux, mise en demeure du syndicat pour travaux nécessaires, contentieux relatif aux troubles de voisinage entre lots |
| Vente d'un lot de copropriété | Vérification du carnet d'entretien, de l'état daté et des documents obligatoires avant cession |
| Changement de syndic | Sécurisation de la procédure de révocation et de passation entre l'ancien et le nouveau syndic |
Les majorités en assemblée générale de copropriété
Toutes les décisions ne se votent pas selon la même règle, et une erreur de majorité est l'un des motifs de nullité les plus fréquents en contentieux de copropriété. L'article 24 de la loi de 1965 fixe la majorité de droit commun (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) pour la gestion courante et les travaux d'entretien. L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires pour des décisions plus lourdes : travaux d'amélioration, changement de syndic, individualisation des compteurs d'eau. L'article 26, la majorité la plus exigeante (double majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix), s'applique aux actes de disposition sur les parties communes et aux modifications du règlement de copropriété touchant à la destination de l'immeuble.
Depuis la loi ELAN, les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation doivent constituer un fonds de travaux obligatoire, alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Son absence ou sa mauvaise gestion par le syndic peut elle aussi donner lieu à contentieux, notamment au moment de la vente d'un lot lorsque l'acquéreur découvre que les sommes prévues n'ont jamais été provisionnées.
Votre avocat en droit de la copropriété à Lille : Alexandra Baptista
Alexandra Baptista, avocate associée chez View Avocats, accompagne les copropriétaires et les instances de copropriété dans leurs problématiques de gestion et de contentieux. Il n'existe pas de mention de spécialisation en droit de la copropriété reconnue par le Conseil national des barreaux : notre cabinet intervient sur ces problématiques dans le cadre de sa pratique du droit immobilier à Lille et dans la Métropole Européenne de Lille, avec la même exigence de rigueur que sur nos autres domaines d'intervention.
Que vous soyez copropriétaire cherchant à faire valoir vos droits face à une décision contestable, ou syndic souhaitant sécuriser une procédure de recouvrement, Alexandra vous accompagne du premier échange jusqu'à la résolution du litige, à l'amiable ou devant le tribunal judiciaire de Lille compétent en la matière.
Un litige de copropriété à Lille ?
View Avocats accompagne copropriétaires, syndics et conseils syndicaux dans la Métropole Européenne de Lille. Premier échange pour évaluer votre situation.
Prendre contactQuestions fréquentes sur la copropriété à Lille
Sous quel délai peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
Un copropriétaire opposant ou défaillant à l'assemblée générale dispose d'un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision devient définitive même si elle est irrégulière.
Que faire face à des charges de copropriété impayées par un voisin ?
Le syndic doit engager une procédure de recouvrement : mise en demeure, puis injonction de payer si le copropriétaire reste défaillant. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une hypothèque légale sur le lot du débiteur, qui peut aboutir à une saisie en dernier recours.
Le syndic peut-il engager sa responsabilité ?
Oui. Un syndic qui commet une faute dans sa gestion (défaut de convocation régulière, absence d'action en recouvrement, travaux non suivis) peut voir sa responsabilité civile engagée par le syndicat des copropriétaires ou par un copropriétaire lésé individuellement.
Qui paie les travaux dans les parties communes ?
La répartition dépend des tantièmes de copropriété fixés par le règlement de copropriété et, pour certains travaux, de leur utilité pour chaque lot (ascenseur, chauffage collectif). Un vote en assemblée générale est nécessaire selon des majorités variables selon la nature des travaux.
Quels documents vérifier avant d'acheter un lot de copropriété ?
Le règlement de copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble, l'état daté (indiquant les sommes dues par le vendeur au syndicat), les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le montant du fonds de travaux obligatoire.
Comment changer de syndic ?
Le changement de syndic se décide en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). La passation entre l'ancien et le nouveau syndic doit être sécurisée juridiquement, notamment sur la remise des fonds et des archives de la copropriété.
Un copropriétaire peut-il bloquer des travaux nécessaires ?
Un copropriétaire minoritaire peut voter contre, mais une fois les travaux votés à la majorité requise, la décision s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui s'y sont opposés, sous réserve d'une action en nullité dans le délai de 2 mois.
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