Actualités juridiques : droit d’option, charges locatives et force majeure en matière de bail commercial
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Dernière mise à jour : Mars 2025
🗞️ Voici trois actualité juridiques importantes en matière de contrat et de bail commercial.
La Cour de cassation a récemment rendu plusieurs arrêts significatifs en droit des contrats et en droit du bail commercial qui ont de répercussions pratiques significatives pour les professionnels de la matière.
Droit d’option du bailleur et conséquences financières
📑 Cass. 3e civ., 25 février 2025, n°23-18219 (publié au Bulletin)
Dans cet arrêt, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation confirme la possibilité pour le bailleur d’exercer son droit d’option post fixation judiciaire du loyer.
Lorsque le montant du loyer fixé par le tribunal pour le bail renouvelé ne satisfait pas le bailleur, celui-ci conserve la possiblité d’exercer son droit d’option, lui permettant de refuser le renouvellement moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction.
La Haute juridiction précise que l’exercice de cette faculté entraîne également une conséquence significative : le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation fixé au montant de la valeur locative, applicable rétroactivement à la date d’expiration du bail arrivé à terme.
Cette position a des implications financières importantes, particulièrement lorsque la procédure de fixation du loyer devant le tribunal s’est prolongée. Dans l’hypothèse où la valeur locative est sensiblement supérieure au loyer initialement payé, l’indemnité d’éviction due au locataire peut se trouver substantiellement réduite par le montant des indemnités d’occupation rétroactivement appliquées.
En outre, il est important de rappeler que, conformément à la jurisprudence actuelle (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n°17-23.728), l’indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative fait généralement l’objet d’un abattement d’au moins 10% pour tenir compte de la précarité de la situation du locataire.
La nécessité d’une stipulation expresse pour la refacturation des charges locatives
📑 Cass. 3e civ., 13 février 2025, n°23-17.978
Dans cette décision, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation réaffirme un principe essentiel concernant les charges locatives en matière de bail commercial.
La Cour rappelle qu’un locataire conserve le droit de demander le remboursement de charges qu’il aurait acquittées pendant plusieurs années sans contestation, dès lors que leur refacturation n’était pas expressément prévue par le bail commercial.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui souligne l’importance d’une rédaction précise et exhaustive des clauses relatives aux charges dans les baux commerciaux. Elle confirme que la pratique, même établie sur une longue période, ne peut pallier l’absence de stipulation contractuelle.
Force majeure et obligation de remboursement des sommes versées
📑 Cass. com., 26 février 2025, n°23-21.266 (publié au Bulletin)
Dans cet arrêt, la chambre commerciale de la Cour de cassation précise les conséquences de la résiliation en cas de force majeure sur les obligations contractuelles et financières des parties.
La Cour rappelle que lorsqu’un cocontractant peut légitimement invoquer un cas de force majeure, il est libéré de ses obligations contractuelles, ce qui peut entraîner la résolution du contrat si celui-ci ne peut être exécuté.
Dans ce cas, les sommes versées sans contrepartie de la prestation attendue doivent être restituées en application de l’article 1229 alinéa 3 du Code civil.
La situation examinée par le juge concernait un commerçant ayant réservé un stand pour une foire annulée en raison de l’épidémie de Covid-19. L’organisateur refusait de rembourser les sommes versées pour la réservation.
Cette décision souligne l’importance d’anticiper, dans la rédaction des contrats de prestation de services, les conséquences d’une inexécution pour cause de force majeure, notamment en prévoyant expressément le sort du prix versé si la prestation ne peut être réalisée.
Que retenir en pratique ?
Ces décisions jurisprudentielles récentes mettent en lumière l’importance d’une rédaction précise et complète des baux commerciaux et des contrats de prestation de services, particulièrement concernant les clauses relatives au droit d’option, aux charges locatives et aux conséquences de la force majeure.
Ces décisions nous rappellents que le contrat reste plus que jamais un acte permettant de sécuriser les relations commerciale pour l’avenir.
L’anticipation des situations contentieuses potentielles par une rédaction contractuelle pertinente constitue la meilleure protection contre les aléas juridiques. Si l’exhaustivité dans la rédaction des clauses permet d’éviter des contestations ultérieures, la clarté des stipulations est également essentielle puisqu’elle assure une interprétation conforme à l’intention des parties et évite leur interprétation en cas de litige porté devant le tribunal. Ainsi, l’investissement dans une rédaction contractuelle soignée se révèle être un choix stratégique pertinent pour toute entreprise soucieuse de préserver ses intérêts économiques à long terme.
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Références jurisprudentielles :
Cass. 3e civ., 25 février 2025, n°23-18219 ;