Actualités baux commerciaux octobre 2025 : jurisprudence et décret tertiaire
Marine Delcroix, notre avocat experte en baux commerciaux, décrypte pour vous les dernières évolutions jurisprudentielles et réglementaires en matière de location commerciale. Trois actualités majeures impactent bailleurs et preneurs en cette fin 2025.
1. Déplafonnement du loyer : attention à la tacite prolongation au-delà de 12 ans
Arrêt Cour de cassation du 16 octobre 2025 (n°23-23834)
Principe rappelé : Le mécanisme de lissage de la hausse du loyer déplafonné (plafonné à 10% maximum par an) ne s’applique pas lorsque le bail commercial s’est poursuivi au-delà de 12 ans en raison d’une tacite prolongation.
Conséquences pratiques pour les locataires
Si votre bail commercial arrive à son terme, pensez impérativement à solliciter son renouvellement avant l’expiration d’une durée totale de 12 ans (bail initial + tacite prolongation). À défaut, vous ne bénéficierez pas du lissage de la hausse du loyer à hauteur de 10 % par an.
Stratégie pour les bailleurs
Pour obtenir la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative déplafonnée, vous devrez justifier d’un autre motif légal :
- Durée du bail supérieure à 9 ans
- Modification notable des facteurs locaux de commercialité
2. Décret tertiaire : publication de l’arrêté définissant les « valeur absolues » et seuils de consommation énergétique pour les commerces
Arrêté 2025 : le détail des seuils d’ici 2030
L’arrêté « Valeurs Absolues VI » détaillant les seuils de consommations énergétiques pour les locaux commerciaux dans le cadre du dispositif Eco Energie Tertiaire vient d’être publié.
Qui est concerné ?
Tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments présentant une surface d’activités tertiaires égale ou supérieure à 1000 m² sont soumis à cette obligation.
Obligations déclaratives
Attention : Il est obligatoire de déclarer les consommations annuelles (électricité, gaz, etc.) chaque année avant le 30 septembre sur la plateforme OPERAT.
Objectifs progressifs
Les seuils doivent être atteints soit :
- En valeur relative : -40% (2030), -50% (2040), -60% (2050) par rapport à une année de référence postérieure à 2010
- En valeur absolue : Selon un seuil exprimé en kWh/m²/an, fixé par catégorie d’activité
Impact sur la négociation des baux commerciaux
La négociation des clauses relatives au décret tertiaire est stratégique lors de la rédaction ou du renouvellement d’un bail commercial. Il est crucial de définir :
- Qui financera les travaux de mise en conformité
- Comment seront répartis les coûts entre bailleur et preneur
- Les modalités d’atteinte des objectifs énergétiques
Notre cabinet vous accompagne dans la rédaction de clauses équilibrées et sécurisées juridiquement.
3. Congé avec refus d’indemnité d’éviction : nouvelle exigence de forme
Arrêt Cour de cassation du 18 septembre 2025 (n°24-15336)
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation durcit sa position concernant la procédure de congé sans indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-17 du Code de commerce.
Nouvelle exigence : séparation des actes
La Cour semble désormais exiger que la mise en demeure soit antérieure au congé lui-même, alors que des décisions précédentes admettaient que les deux actes puissent figurer dans un même document.
Recommandation pratique
Par mesure de sécurité juridique, il est préférable de dissocier systématiquement :
- La mise en demeure extrajudiciaire (acte préalable)
- Le congé portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (acte distinct et postérieur)
Cette précaution permet d’éviter tout risque de nullité de la procédure.
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Ces évolutions jurisprudentielles et réglementaires démontrent la complexité croissante du droit des baux commerciaux. Que vous soyez bailleur ou preneur, il est essentiel de :
- ✓ Maîtriser vos obligations contractuelles
- ✓ Anticiper l’impact financier de vos contrats de location
- ✓ Sécuriser vos procédures de renouvellement, révision ou résiliation
Marine Delcroix et l’équipe View Avocats vous accompagnent dans la gestion et la sécurisation de vos baux professionnels et commerciaux dans toute la France.
Marine Delcroix
Avocate associée – View Avocats
Droit immobilier commercial et baux commerciaux
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