Révision et renouvellement du bail commercial : procédure et loyer

Les conditions du droit au renouvellement

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le preneur doit remplir plusieurs conditions cumulatives à la date d’effet du renouvellement du bail. L’absence d’une seule suffit à le priver de ce droit.

• Être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux.
• Être immatriculé au RCS ou au RNE (registre national des entreprises) à l’adresse des locaux loués pour l’activité prévue au bail — cette immatriculation doit être effective à la date du congé délivré par le bailleur, à la date de la demande de renouvellement du preneur, et au moment où le bailleur y répond, le cas échéant.
• Avoir exploité effectivement le fonds pendant les 3 années précédant la demande ou l’offre de renouvellement. Un défaut d’exploitation prolongé, même partiel, ou un changement de fonds exploité dans les locaux pris à bail peut entraîner la perte du droit au renouvellement.

La procédure de renouvellement : qui fait quoi, quand ?

Le renouvellement du bail commercial n’est jamais automatique. Il suppose un acte positif de l’une ou l’autre des parties — à défaut, le bail se poursuit en tacite prolongation. Trois voies sont possibles.

Le renouvellement à l’initiative du preneur

En l’absence de congé du bailleur, le preneur peut adresser une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du bail (antérieurement la demande serait sans effet). Après le terme du contrat de bail, pendant la période de tacite prolongation, le locataire peut solliciter le renouvellement du bail à tout moment. La demande doit être faite par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec AR, et doit comporter la mention légale de l’article L.145-10 alinéa 4 du Code de commerce informant le bailleur de son délai de réponse.

Elle peut mentionner le nouveau loyer du bail renouvelé sollicité par le locataire.

Le bailleur dispose alors de 3 mois pour faire connaître sa décision. Son silence vaut acceptation du principe du renouvellement — mais pas du nouveau loyer, qui doit faire l’objet d’une négociation distincte.

Le renouvellement à l’initiative du bailleur

Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement par acte de commissaire de justice, avec un préavis de 6 mois minimum avant l’échéance. Pendant la tacite prolongation du bail, le bailleur peut délivrer congé et offrir le renouvellement du bail à tout moment, moyennant un préavis de six mois prolongé jusqu’au terme du trimestre civil alors en cours (ex : dans l’hypothèse d’un bail en situation de tacite prolongation, si je délivre congé avec offre de renouvellement le 11 mars 2026, le congé doit être délivré pour le 30 septembre 2026 (11 mars + 6 mois = 11 septembre + le terme du trimestre = 30 septembre). S’il souhaite modifier le loyer, le nouveau montant doit être explicitement mentionné dans le congé — à défaut, la hausse ne sera due qu’à compter de la demande ultérieurement formulée par la transmission d’un mémoire préalable de saisine du juge des loyers commerciaux. La rédaction du congé est un acte technique : une erreur de forme peut le faire requalifier en refus de renouvellement et déclencher l’obligation de verser une indemnité d’éviction au preneur, couvrant la perte de son fonds de commerce, et à minima, le prix de son droit au bail — voir notre article sur la rédaction du congé pour éviter l’indemnité d’éviction.

A réception du congé portant offre de renouvellement du bailleur, le preneur dispose de trois options : Accepter expressément le renouvellement du bail et le nouveau loyer proposé, Accepter expressément le renouvellement du bail proposé par le Bailleur mais pas le nouveau loyer proposé, Refuser le renouvellement du bail proposé par le Bailleur ce qui implique que le preneur devra quitter les locaux loués à la date d’effet du congé. Dans ce cas, le contrat de bail prendra fin sans versement d’une indemnité d’éviction.
Le preneur peut également ne pas répondre. Dans une telle hypothèse, s’il se maintient dans les locaux loués postérieurement à la date d’effet du congé régulièrement délivré, un nouveau bail commercial sera réputé avoir été conclu entre les parties, pour une nouvelle durée de 9 ans, avec faculté de résiliation triennale, aux charges et conditions du bail expiré. Toutefois, les parties resteront libres de saisir le juge des loyers commerciaux pendant une période de deux ans pour faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Le renouvellement amiable

Les parties peuvent convenir d’un renouvellement amiable, sans congé ni demande formelle, si elles s’accordent entre elles. Le cas échéant, il est recommandé d’établir par un avenant de renouvellement ou un bail de renouvellement cet accord.

Tableau des délais à respecter

Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il peut se prévaloir d’un motif grave et légitime imputable au preneur (impayés répétés, violation de la destination, sous-location non autorisée), ou, dans certains cas, pour reprise des locaux à des fins de construction, reconstruction ou habitation personnelle dans les conditions légales. A l’exception du renouvellement pour motif grave et légitime, le refus ouvre droit à une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction est destinée à compenser intégralement le préjudice causé par la perte du fonds. Elle comprend une indemnité principale — soit de remplacement (valeur marchande du fonds), soit de déplacement si le transfert est possible — et des indemnités accessoires (frais de déménagement, droits de mutation, pertes sur stocks, indemnités de licenciement des salariés éventuels, …).

Même si le fonds de commerce exploité dans les locaux loués est déficitaire, son montant est au moins égal à la valeur du droit au bail du preneur, augmentée des indemnités accessoires. Son évaluation est souvent l’objet d’un contentieux devant le Tribunal Judiciaire et soumis à expertise judiciaire. Pour plus de précisions, voir notre article sur la résiliation du bail commercial.

La fixation du loyer de renouvellement

Le premier réflexe : vérifier son bail !

Les articles du code de commerce régissant la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail sont supplétifs de volonté. Cela signifie qu’un bail peut y déroger. De nombreux baux prévoient aujourd’hui des mécanismes de dérogation à ces dispositions légales afin de permettre aux propriétaires de maîtriser la rentabilité de leur actif.

En règle générale, le loyer de renouvellement est plafonné à la variation de l’indice de référence sur la durée du bail écoulé : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales, l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et entrepôts. Ce mécanisme protège le preneur contre des hausses brutales de loyer au renouvellement.

Le principe : la fixation du loyer à la valeur locative

Le principe énoncé par l’article L. 145-33 du code de commerce est celui de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux loués, évaluée à la date d’effet du renouvellement.

La valeur locative est appréciée suivant plusieurs critères énoncés par la loi :

• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La valeur locative est donc déterminée à dire d’expert immobilier, en fonction des loyers des locaux environnants équivalents (surface, destination, …). Un prix au m2 est ainsi déterminé et appliqué à la surface des locaux pris à bail, pondérée en fonction de la Charte d’Évaluation en Expertise Immobilière.

Par exemple, les surfaces dites techniques et les surfaces de réserves, non accessibles au public, sont sous-pondérées à un coefficient inférieur à 1.

Ensuite, des abattements peuvent être appliqués pour tenir compte des charges supportées par le locataire et des conditions du contrat de bail.

Par exemple, la jurisprudence rappelle de manière constante que le montant de la taxe foncière doit être déduit de la valeur locative, soit par voie d’abattement forfaitaire, soit en montant absolu.

Ainsi, la valeur locative statutaire, c’est-à-dire celle déterminée par les critères du code de commerce, diffère de la valeur locative dite de marché dans laquelle les droits d’entrée et pas-de-porte peuvent être comptabilisés via la décapitalisation.

Si la valeur locative est inférieure au dernier loyer payé par le locataire, ce dernier a le droit à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux pris à bail. Le loyer du bail renouvelé sera donc inférieur au loyer du bail expiré.
A l’inverse, si la valeur locative est supérieure au dernier loyer payé par le locataire, s’il n’y a pas renoncé par une clause contraire et si le bailleur ne justifie pas d’une cause de déplafonnement, le locataire bénéficiera du plafonnement du loyer du bail renouvelé.

En cas de hausse de la valeur locative, en règle générale, le loyer de renouvellement est plafonné à la variation de l’indice de référence sur la durée du bail écoulé : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales, l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et entrepôts. Ce mécanisme protège le preneur contre des hausses brutales de loyer au renouvellement.

L’exception : le déplafonnement à la valeur locative

Le bailleur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative — sans plafond — dans plusieurs cas :

• Bail d’une durée supérieure à 9 ans
  • Durée totale du bail supérieure à 12 ans (période initiale + tacite prolongation cumulées)
  • Modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable et démontré sur l’activité du preneur — la preuve de cet impact repose entièrement sur le bailleur (Cass. Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13488)
  • Modification des obligations des parties ou de la destination des locaux en cours de bail
• Baux à usage exclusif de bureaux
• Locaux monovalents

Le lissage de la hausse en cas de déplafonnement

Lorsque le loyer est fixé à la valeur locative (à la hausse) dans un bail de droit commun (9 ans, sans tacite prolongation dépassant 12 ans au total), la hausse est lissée à 10% du loyer de l’année précédente par an jusqu’à atteindre la valeur locative. Ce mécanisme évite une augmentation brutale du montant du loyer. Le contrat de bail peut aussi prévoir que ce mécanisme du lissage « Pinel » n’est pas applicable, les parties pouvant y renoncer.

La révision triennale en cours de bail

Distincte du renouvellement, la révision triennale permet à l’une ou l’autre des parties de demander, tous les 3 ans, l’ajustement du loyer selon l’indice de référence. Elle ne modifie pas l’échéance du bail et reste plafonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Pour en savoir plus sur les droits et obligations en cours de bail, voir notre guide sur les droits et obligations dans un bail commercial.

FAQ — Renouvellement du bail commercial