Bail commercial : droits et obligations du bailleur et du preneur
Que doit le bailleur à son locataire commercial, et inversement ? Quelles charges peut-on refacturer ? Qui paie les travaux ?
Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce — un statut qui protège le preneur tout en imposant des obligations précises aux deux parties. Une clause mal rédigée sur les charges, un inventaire incomplet ou une obligation de délivrance méconnue suffisent à créer un contentieux long et coûteux.
Ce guide passe en revue les droits et obligations essentiels du bailleur et du preneur, de la signature du bail jusqu’à sa fin, en intégrant les règles issues de la loi Pinel et les dernières évolutions jurisprudentielles.
À qui s’applique le statut des baux commerciaux ?
Le statut protecteur des baux commerciaux s’applique dès lors que trois conditions sont réunies : existence d’un fonds de commerce ou fonds artisanal, exploitation dans un local commercial appartenant au bailleur, et contrat de location — même verbal. Les professions libérales relèvent d’un bail professionnel distinct, qui n’offre pas les mêmes garanties (pas de propriété commerciale, pas d’indemnité d’éviction de droit).
Depuis le 1er janvier 2020, le recours à un avocat est obligatoire devant le juge des loyers commerciaux pour toute contestation relative à la fixation du loyer révisé ou renouvelé. Notre avocate experte des baux commerciaux à Lille accompagne bailleurs et preneurs à chaque étape du bail.
Tableau synthétique : qui doit quoi ?
Obligations principales dans un bail commercial
| Obligation | Bailleur | Preneur |
|---|---|---|
| Délivrance | Mettre à disposition un local exploitable conforme à la destination prévue | — |
| Loyer | — | Payer aux échéances contractuelles |
| Grosses réparations | À sa charge (art. 606 C. civ.) — ne peut être transféré au preneur depuis la loi Pinel | Réparations locatives et entretien courant |
| Charges | Établir un inventaire précis et limitatif — sans inventaire, pas de refacturation possible | Payer les charges figurant dans l’inventaire |
| État des lieux | Obligatoire à l’entrée et à la sortie (depuis 2014) | Obligatoire à l’entrée et à la sortie (depuis 2014) |
| Destination | Garantir l’exploitation conforme à la destination prévue | Respecter la destination — tout changement nécessite un accord du bailleur |
| Jouissance paisible | Ne pas troubler l’occupation du preneur | — |
| Assurance | Non obligatoire (sauf copropriété) — recommandée | Assurance responsabilité civile locative obligatoire |
Les obligations du bailleur
L’obligation de délivrance
C’est l’obligation fondamentale du bailleur : mettre à disposition un local exploitable conformément à la destination prévue au bail, et le maintenir en cet état pendant toute la durée du contrat. Cette obligation est continue — elle ne s’éteint pas à la remise des clés. Une clause de prise des locaux « en l’état » ne l’écarte pas ; elle peut seulement en aménager les modalités si elle est rédigée de façon suffisamment précise et non équivoque (jurisprudence constante de la Cass. Civ. 3ème).
L’obligation de délivrance couvre à la fois la délivrance matérielle (locaux physiquement exploitables, équipements fonctionnels) et la délivrance juridique : le local doit être régulièrement affecté à l’usage commercial prévu. Si une autorisation administrative de changement d’usage est nécessaire, c’est au bailleur de l’obtenir avant la signature.
⚠️ Impayé de loyer : attention à l’exception d’inexécution : Si le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance ou d’entretien (infiltrations, équipements défaillants, désordres structurels), le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement du loyer de façon proportionnée au manquement — sans mise en demeure préalable (Cass. Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-24005). Cette situation est délicate des deux côtés : bailleur, ne laissez pas traîner les travaux d’entretien.
L’état des lieux : obligatoire depuis 2014
Pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis juin 2014, un état des lieux d’entrée est obligatoire lors de la remise des clés. Un état des lieux de sortie doit être établi lors de la restitution des locaux, en cas de cession du bail ou de cession du fonds de commerce. En l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont présumés avoir été remis en bon état — ce qui peut pénaliser lourdement le bailleur en cas de dégradations constatées à la sortie.
Si les parties ne s’accordent pas sur le contenu de l’état des lieux, un commissaire de justice peut l’établir — les frais sont alors partagés par moitié.
La répartition des travaux : ce que la loi Pinel a changé
Pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus transférer au preneur les travaux relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement. Cette règle est d’ordre public — toute clause contraire est réputée non écrite. Sont également à la charge exclusive du bailleur : les travaux de vétusté, les travaux de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de l’article 606, et les honoraires liés à ces travaux.
À l’inverse, les réparations locatives et l’entretien courant restent à la charge du preneur : remplacement des équipements défectueux (serrures, robinetterie, vitrines), peintures intérieures, entretien des installations mises à disposition.
L’inventaire des charges : la règle clé issue de la loi Pinel
Le bail doit impérativement comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances imputables à chaque partie. Sans cet inventaire, le bailleur ne peut refacturer aucune charge au preneur — même si elles sont visées dans une clause générale du bail. La Cour d’appel de Versailles l’a confirmé en 2024 (voir notre article sur l’inventaire des charges).
Les charges qui ne peuvent jamais être mises à la charge du preneur incluent notamment : les honoraires de gestion du bailleur, la contribution économique territoriale (CFE/CVAE), et les charges imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier. En revanche, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage peuvent être refacturées au preneur si le bail le prévoit expressément dans l’inventaire.
Chaque année, le bailleur doit adresser au preneur un état récapitulatif de liquidation des charges au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. Tous les trois ans, il doit également communiquer un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années à venir, assorti d’un budget prévisionnel.
La garantie des vices cachés et la garantie d’éviction
Le bailleur est tenu d’une garantie des vices cachés : il est responsable des défauts affectant la chose louée et empêchant son utilisation normale (présence d’amiante, infiltrations structurelles, pollution des sols), même s’il n’en avait pas connaissance lors de la signature. Cette garantie ne peut pas être écartée par contrat.
Il est également tenu d’une garantie d’éviction : il ne peut pas troubler la jouissance du preneur ni permettre à un tiers de le faire. Cela inclut l’interdiction d’installer, dans le même immeuble, un concurrent direct du preneur si le bail comporte une clause d’exclusivité d’activité.
Les obligations du preneur
Le paiement du loyer et des charges
C’est l’obligation principale. Le loyer est librement fixé à la conclusion du bail, puis encadré lors des révisions triennales et du renouvellement selon l’indice ILC ou ILAT. Les modalités de paiement (mensuel, trimestriel, termes échus ou à échoir) sont fixées contractuellement et doivent être respectées scrupuleusement — tout retard peut déclencher la clause résolutoire après commandement de payer. Pour les mécanismes de révision et de renouvellement, voir notre article dédié sur la révision et le renouvellement du bail commercial.
Le dépôt de garantie — généralement équivalent à un ou deux termes de loyer hors charges — est versé à la conclusion du bail. Il est restitué en fin de bail, déduction faite des sommes éventuellement dues par le preneur (impayés, réparations locatives). Le bailleur ne peut pas en disposer librement pendant la durée du bail.
Le respect de la destination des locaux
Le preneur ne peut exploiter que les activités prévues au bail. Tout changement de destination non autorisé — même partiel — constitue un motif grave et légitime de résiliation judiciaire, et peut justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement. La procédure de déspécialisation (demande de modification de la destination) nécessite une notification au bailleur et, selon les cas, une indemnisation.
Il est donc essentiel de prévoir une destination suffisamment large lors de la rédaction initiale, sans être trop vague — une destination « tous commerces » peut justifier un loyer plus élevé.
L’obligation d’exploiter le fonds et de restituer les locaux
Le preneur a l’obligation de ne pas cesser l’exploitation du fonds de commerce, sauf cas de force majeure ou situation légalement reconnue (maladie, départ à la retraite). Une fermeture prolongée sans justification peut constituer un motif de résiliation. À la fin du bail, le preneur doit restituer les locaux dans l’état constaté à l’état des lieux d’entrée — les améliorations réalisées restent en principe acquises au bailleur sauf clause contraire.
La cession du bail et la sous-location
La cession du bail commercial avec le fonds est un droit du preneur — le bailleur ne peut s’y opposer que pour un motif grave. La sous-location est en revanche interdite sauf autorisation expresse du bailleur. Ces règles sont déterminantes dans le cadre d’une cession d’entreprise : la transmission du bail doit être anticipée dès les premières négociations. Sur la valeur du bail transmis, voir notre article sur le pas-de-porte et le droit au bail.
Les clauses sensibles à relire avant signature
- Clause résolutoire : permet au bailleur de faire constater la résiliation de plein droit après commandement resté sans effet. Sa mise en œuvre est strictement encadrée — voir notre article sur la résiliation du bail commercial.
- Clause d’indexation : le choix de l’indice (ILC ou ILAT) conditionne l’évolution du loyer sur toute la durée du bail — un point à ne pas négliger lors de la négociation initiale.
- Clause travaux : doit lister précisément les travaux à la charge de chacun au-delà du droit commun. Toute clause transférant les grosses réparations au preneur dans un bail post-2014 est nulle.
- Clause de garantie solidaire : en cas de cession du bail, le cédant peut rester garant des obligations du cessionnaire pendant 3 ans. À négocier lors de la cession.
- Clause de destination : plus elle est large, plus le preneur a de flexibilité — mais plus le bailleur peut justifier un loyer élevé. L’équilibre est à trouver dès la rédaction.
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Que vous soyez bailleur ou preneur, Marine Delcroix accompagne la rédaction, la négociation et le contentieux des baux commerciaux dans les Hauts-de-France.
- Analyse et négociation du bail avant signature
- Rédaction de l’inventaire des charges et des clauses travaux
- Contentieux impayés, résiliation, renouvellement
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Oui, mais uniquement via la révision triennale, plafonnée à la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT). En dehors de cette révision, le loyer ne peut pas être modifié unilatéralement. Toute clause prévoyant une augmentation libre du loyer en cours de bail est nulle.
Oui, si le bail le prévoit expressément dans l’inventaire des charges. En l’absence de mention dans l’inventaire, la taxe foncière reste à la charge du bailleur. La CFE et la CVAE, en revanche, ne peuvent jamais être refacturées au preneur.
Sous certaines conditions, oui. Si le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance ou d’entretien, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre son paiement de façon proportionnée au manquement (Cass. Civ. 3ème, 18 septembre 2025). Cette démarche reste risquée sans analyse juridique préalable.
En principe, le bailleur — son obligation de délivrance l’oblige à fournir un local conforme à la destination prévue. Si la mise en conformité relève de l’article 606 (grosses réparations), elle reste obligatoirement à la charge du bailleur dans tout bail conclu ou renouvelé depuis novembre 2014. Une clause contraire serait nulle.
Non. Le preneur dispose d’un droit exclusif sur les locaux pendant toute la durée du bail. Le bailleur ne peut y accéder sans l’accord du preneur, sauf clause contraire expresse dans le contrat ou situation d’urgence avérée. Il n’a pas non plus le droit d’exiger un double des clés.
Si le bail ne comporte pas d’inventaire précis et limitatif des charges, le bailleur ne peut refacturer aucune charge au preneur — même celles mentionnées dans une clause générale. C’est l’une des sanctions les plus importantes issues de la loi Pinel, et elle est régulièrement appliquée par les juridictions.