Panorama de l’actualité du droit immobilier et du bail commercial – mai 2024
Procédure collective et résiliation de bail commercial :
En cours de procédure collective, la résiliation du bail commercial par le juge commissaire pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure emporte l’impossibilité de réaliser la cession du fonds de commerce de gré à gré même autorisée par le même juge commissaire préalablement à la résiliation du bail, cette dernière impliquant la disparition d’un élément essentiel du fonds de commerce cédé (CA Paris 4 avril 2024, 23/13690).
Procédure collective et GAPD (garantie à première demande) :
Si le bailleur a mis en œuvre la GAPD avant l’ouverture de la procédure collective dont son locataire bénéficie, la jurisprudence considère qu’il s’agit d’une demande en paiement qui se heurte à l’interdiction de règlement des dettes antérieures à l’ouverture de la procédure. Il n’est donc plus possible de réclamer la reconstitution de la garantie à l’administrateur postérieurement au jugement d’ouverture. Il n’est pas plus possible de se prévaloir de son absence de reconstitution dans un commandement visant la clause résolutoire délivré aux fins d’obtenir la résiliation du contrat postérieurement au jugement d’ouverture (CA Aix-en-Provence 18 avril 2024,23/06144)
Nullité d’une clause de « révision » prévoyant une augmentation forfaitaire du loyer :
Un bail contenait une clause intitulée « révision du loyer ». Celles-ci prévoyait augmentation forfaitaire du loyer de 2 % chaque année, outre la faculté des parties de solliciter la révision triennale du loyer.
La Cour a considéré que la clause n’était pas licite dans la mesure où l’augmentation forfaitaire du loyer, liée à la faculté des parties de le réviser tous les trois ans, ne constituait pas une véritable clause de loyer à paliers mais une manière de contourner les dispositions de l’article L.112-1 du CMF prohibant les clauses d’indexation empêchant le loyer de varier à la baisse, en s’exonérant de toute référence à un indice (CA Paris, 25 avril 2024, 21/14916).
Une attention toute particulière doit donc être apportée aux clauses de loyer ainsi qu’à celles relatives à son évolution. Attention aux mélanges hasardeux conduisant à la nullité !
VEFA : Causes légitimes de retard
En cas de retard de livraison d’un bien acheté en VEFA, le vendeur stipule toujours dans l’acte de vente des « causes légitimes de retard » de livraison. On y retrouve souvent la défaillance d’une entreprise intervenant sur le chantier.
La Cour de cassation considère que cette stipulation est ambiguë. Elle exige donc que le retard doit résulter d’une véritable défaillance, c’est-à-dire celle qui aurait imposé au vendeur de résilier le marché de travaux après avoir mis en demeure l’entreprise concernée d’achever les travaux (3ème Civ., 2 mai 2024, 22-20477).
Objet social de SCI :
Si ce dernier ne prévoit pas la faculté de mettre à disposition un bien à titre gratuit, cette opération doit nécessairement faire l’objet d’une autorisation des associés par voie d’AG (3ème Civ., 2 mai 2024, 22-24503)