Un inventaire des charges mal rédigé ne permet pas la refacturation des charges pourtant visées dans le bail commercial !

📣 Dans une décision en date du 7 mars 2024, la Cour d’appel de Versailles a réputé non écrit, c’est à dire considéré comme inexistante, la clause d’un bail qui prévoyait la faculté du bailleur de refacturer certaines charges à son locataire, faute pour le contrat de bail de contenir un inventaire des charges tel que prévu par l’article L. 145-40-2 en bonne et due forme.

⚖ La cour d’appel de Versailles a estimé que l’existence seule de la clause prévoyant la faculté de refacturer les charges, sans inventaire, constituait un contournement des dispositions impératives de l’article L. 145-40-2 du code de commerce imposant « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances (…), comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

🔦 Signalons aussi que la Cour d’appel de Bordeaux avait déjà considéré par une décision en date du 2 mars 2022 que l’inventaire doit prévoir une clé de répartition des charges entre les différents locataires de l’immeuble mais également préciser la quote-part pesant des charges incombant au preneur. A défaut, l’annexe ne constitue pas un inventaire précis et limitatif au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

🚨 De la même manière, la Cour d’appel de Paris avait précédemment considéré qu’en l’absence de précision du mode de répartition des charges entre les différents locataires de l’immeuble, les charges, dont le transfert était pourtant prévu par le bail, n’étaient pas recouvrables par le bailleur auprès du preneur (15 mai 2019, 17/19177).

👩‍💻 Une attention toute particulière doit donc être apportée à la rédaction d’un inventaire des charges conforme aux exigences légales.

A défaut, le bailleur peut se retrouver dans l’impossibilité absolue de refacturer les charges qu’il pensait pourtant avoir fait supporter à son locataire par le contrat.

Pour les locataires, l’accompagnement par un conseil avisé vous permettra d’avoir une meilleure appréciation de l’étendue de vos obligations au titre des charges refacturables en application votre contrat.

N’hésitez pas à nous contacter !

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