Sans inventaire des charges pas de refacturation des charges même visées dans le bail commercial !

Marine Delcroix, notre avocate experte du bail commercial à Lille fait un point sur une jurisprudence de la dernière fraîcheur en matière d’inventaire des charges.

La décision

📣 Lorsque les charges à la charge du preneur ne sont pas mentionnées dans un inventaire des charges, elles ne peuvent pas être refacturées !

Dans une décision en date du 7 mars 2024, la Cour d’appel de Versailles a réputé non écrit, c’est à dire considéré comme inexistante, la clause d’un bail qui prévoyait la faculté du bailleur de refacturer certaines charges à son locataire. En effet, le contrat de bail ne contenait pas d’inventaire des charges tel que prévu par l’article L145-40-2 du Code de commerce.

Analyse

⚖ La cour d’appel de Versailles a estimé que l’existence seule de la clause prévoyant la faculté de refacturer les charges, sans inventaire, constituait un contournement des dispositions impératives de l’article L. 145-40-2 du code de commerce imposant « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances (…), comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

🔦 La Cour d’appel de Bordeaux avait déjà considéré que l’inventaire devait prévoir une clé de répartition des charges entre les différents locataires de l’immeuble mais également préciser la quote-part pesant des charges incombant au preneur (par une décision en date du 2 mars 2022). A défaut, l’annexe ne constitue pas un inventaire précis et limitatif au sens de l’article L145-40-2 du code de commerce.

🚨 De la même manière, la Cour d’appel de Paris avait précédemment considéré qu’en l’absence de précision du mode de répartition des charges entre les différents locataires de l’immeuble, les charges, dont le transfert était pourtant prévu par le bail, n’étaient pas recouvrables par le bailleur auprès du preneur (15 mai 2019, 17/19177).

Nos recommandations

👩‍💻 Une attention toute particulière doit être apportée à la rédaction d’un inventaire des charges pour qu’il soit conforme aux exigences légales.

A défaut, le bailleur peut se retrouver dans l’impossibilité absolue de refacturer les charges qu’il pensait pourtant avoir fait supporter à son locataire par le contrat.

Pour les locataires, nous vous recommandons de solliciter un accompagnement pour l’analyse de cet inventaire. Vous pourrez ainsi mieux appréhender l’étendue des charges refacturables en application votre contrat de bail.

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