Actualités des Baux Commerciaux septembre 2025 : Les Dernières jurisprudences et Indices Économiques
Par Marine Delcroix, Associée
Le droit des baux commerciaux évolue constamment à travers les décisions de jurisprudence et les publications d’indices économiques. Voici un tour d’horizon des dernières nousvelles qui impactent directement les relations entre bailleurs et locataires.
Au programme de cette actualité des baux commerciaux en septembre 2025, les dernières jurisprudences et indices économiques.
L’Exception d’Inexécution : Pas Besoin de Mise en Demeure Préalable
La Cour de cassation a récemment précisé les conditions d’application de l’exception d’inexécution dans sa décision du 18 septembre 2025 (Civ. 3ème n°24-24005). Un locataire qui estime que son bailleur ne respecte pas ses engagements contractuels peut suspendre le paiement de tout ou partie du loyer sans procédure préalable.
Cette règle s’applique notamment lorsque le bailleur manque à ses obligations de réparation ou d’entretien. Le locataire n’a pas besoin de saisir une juridiction ou de mettre le bailleur en demeure avant d’exercer ce droit de suspension.
🚨 Points de vigilance :
- Vérifiez si votre bail contient une clause de renonciation aux articles 1219 et/ou 1220 du Code civil
- La suspension doit être proportionnée à l’engagement méconnu par le bailleur
- En cas de disproportion entre la décision de suspension du preneur et l’engagement non respecté par le bailleur, le locataire engage sa responsabilité
Bien que non obligatoire, la mise en demeure préalable du bailleur reste fortement recommandée en pratique pour sécuriser la démarche.
Obligation de Délivrance : La Clause de Prise des Locaux « En l’État » Ne Dispense Pas le Bailleur de son Obligation de Délivrance
Dans un arrêt du 4 septembre 2025 (n°23-14257), la Cour de cassation rappelle que l’existence d’une clause de prise des locaux « en l’état » ne permet pas au bailleur de se décharger de son obligation de délivrance.
Cette obligation fondamentale impose au bailleur de mettre à disposition du locataire un local exploitable paisiblement, conformément à la destination prévue au bail. Cette obligation peut être atténuée et prévoir la prise en charge de certains travaux par locataire, mais cela doit faire l’objet d’une clause précise et explicite.
En l’absence d’une telle clause, et en présence de travaux devenus nécessaires par l’usage normal du local ou l’usure de celui-ci, il revient au bailleur de prendre en charge les travaux.
La Cour précise également que cette obligation de délivrance est continue pendant toute la durée du bail, comme l’a confirmé une décision du 10 juillet 2025 (n°23-20491).
Indices de Révision des Loyers : Une Évolution Contrastée
L’INSEE a publié les indices du deuxième trimestre 2025 pour l’indexation et la révision des loyers commerciaux, révélant des évolutions très contrastées :
- ILC et ILAT : Hausse très modérée comprise entre 0,05% et 0,5% sur un an
- ICC : Baisse significative de 5,40% entre le T2 2024 et le T2 2025
Cette évolution différenciée des indices aura un impact direct sur les révisions de loyers selon l’indice de référence choisi dans le bail.
Déplafonnement du Loyer : L’Impact Favorable sur l’Activité Reste Exigé
La Cour de cassation maintient sa position constante concernant les motifs de déplafonnement du loyer (Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13488). Pour justifier une fixation du loyer à la valeur locative, la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir un impact favorable démontré sur l’activité du locataire.
Cette charge de la preuve repose entièrement sur le bailleur, qui doit établir de manière concrète l’amélioration de l’environnement commercial du local.
Conclusion
Ces évolutions jurisprudentielles et économiques soulignent la complexité croissante du droit des baux commerciaux. Elles nécessitent une veille juridique constante et une analyse au cas par cas pour optimiser la gestion des relations locatives.
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