L’importance de la rédaction précise d’un congé portant offre de renouvellement pour éviter d’être redevable d’une indemnité d’éviction

Un congé portant offre de renouvellement mal rédigé peut conduire un bailleur à régler à son locataire une indemnité d’éviction !

Dans un arrêt du 11 janvier 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation juge qu’un congé portant offre de renouvellement d’un bail commercial à des conditions différentes du bail venu à terme (à l’exception du montant du loyer) équivaut à un congé portant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Concrètement, qu’est-ce que je risque ?

Cela signifie que si le congé offre le renouvellement sous réserve de modifications du contrat autres que le seul montant du loyer du bail renouvelé, il ne constitue pas une réelle offre de renouvellement. Ce congé met donc fin au bail et permet, en conséquence, au locataire de solliciter le règlement d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité couvre la perte du fonds de commerce du locataire (et au moins le montant de son droit au bail), outre des indemnités accessoires comme les frais de déménagements, les éventuels frais de licenciement, etc. induits par le déplacement du locataire dans un autre local. Cette indemnité peut donc représenter une somme très importante et créer un effet d’aubaine si le locataire souhaitait, pour sa part, quitter les locaux loués.

Comment éviter cela ?

Une attention toute particulière doit donc être apportée à la rédaction de ce type d’actes par les bailleurs et à leur analyse par les preneurs, les locataires ayant un droit au renouvellement de leur bail aux charges et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer.

Que peut faire le bailleur lorsqu’il se retrouve dans une telle situation ? Si le locataire n’a pas déjà quitté les locaux loués, le bailleur peut se repentir et offrir le renouvellement du bail en application de l’article L. 145-58 du code de commerce.

Compte tenu des implications de ces actes, et du fait qu’un congé portant offre de renouvellement mal rédigé peut conduire un bailleur à régler à son locataire une indemnité d’éviction, n’hésitez pas à prendre attache avec nous pour rédiger vos congés, demandes et offres de renouvellement afin de sécuriser les opérations envisagées sur vos baux commerciaux. Mieux vaut prévenir que guérir !